海域价格评估在海洋经济发展以及海域资源市场管理化过程中起着重要作用,它是保证海域有偿使用制度顺利实施的基础,也是国有资源性资产保值增值的保障。文章以台州市一宗工业用海为例详细阐述基准价格系数修正法在海域资源一级市场价格评估中的测算过程,并结合该方法的应用,探讨其适用性和局限性,提出克服局限性的建议。该研究对于我国开展海域资源一级市场使用权价格评估具有现实意义和借鉴作用。 The evaluation of sea area price plays an important role in the process of marine economic development and management of marine resources market. It is the basis for ensuring the smooth implementation of paid use system of the sea and the guarantee of the preservation and appreciation of state-owned assets. In this paper, the application of coefficient correction method of benchmark price in primary market of the sea area is analyzed to explore its applicability and limitations by taking a case of industrial sea in Taizhou for example, and puts forward the countermeasures to overcome the limitation. This study has important practical significance and reference for our country to carry out the price evaluation in primary market of the sea area.
张鹤,陈培雄,相慧,李欣曈
国家海洋局第二海洋研究所,浙江 杭州
收稿日期:2017年10月28日;录用日期:2017年11月11日;发布日期:2017年11月15日
海域价格评估在海洋经济发展以及海域资源市场管理化过程中起着重要作用,它是保证海域有偿使用制度顺利实施的基础,也是国有资源性资产保值增值的保障。文章以台州市一宗工业用海为例详细阐述基准价格系数修正法在海域资源一级市场价格评估中的测算过程,并结合该方法的应用,探讨其适用性和局限性,提出克服局限性的建议。该研究对于我国开展海域资源一级市场使用权价格评估具有现实意义和借鉴作用。
关键词 :基准价格系数修正法,评估方法,一级市场,海域
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我国海域资源有偿使用制度已初步建立,各级海洋管理部门正积极推进海域使用权评估制度。随着海洋经济发展战略的实施,海域市场进一步发育,海域出让、交易的类型和数量大幅增加,对海域市场价格行为的规范也受到广泛重视。
基准价格系数修正法是海域价格评估的基本方法之一,该方法的核心为海域基准价格,即某一基准上一定年期海域使用权的区域平均价格。由于我国海域有偿使用制度发展较晚,海域价格管理理论多借鉴于土地价格管理的相关经验,因此,海域基准价格系数修正法也类似于基准地价系数修正法。在国外,城市基准地价也称为大面积评估 [
目前开展的海域资源价值研究,多集中在海域资源流转、评估的制度建设上,缺少市场角度上宗海价格的测算和研究,对具体宗海的海域价格测算的指导意义不够显著 [
海域资源一级市场也就是海域使用权出让市场,是国家通过其指定的政府职能部门将海域使用权在一定年限内以招标、拍卖、挂牌的方式,让渡给海域使用者,并由海域使用者向国家支付海域使用权出让金的行为 [
海域基准价格系数修正法是依据海域基准价格及其对应的修正体系表等,按照评估替代原则,就待估海域的区域条件和个别条件等与其所处海域的平均条件相比较,并对照修正体系表选取相应的修正系数对基准价格进行修正,进而求取待估海域在评估基准日时的价格的方法。
基准价格系数修正法的计算公式为:
P = P j × ( 1 + K ) × K j [
式中:
P——待估海域价格;
Pj——某一海域使用类型的海域基准价格;
K——海域价格影响因素总修正总幅度,即根据海域基准价格修正体系和评估对象的具体条件确定的各影响因素修正系数之和;
Kj——估价期日、海域使用年期、交易情况等其他修正系数。
待估海域位于台州市椒江入海口以南海域,三山涂围区内,距离台州市路桥区约18 km,用海类型为“工业用海”(一级类)中的“其他工业用海”(二级类),用海方式为“填海造地”用海(一级用海方式)中的“建设填海造地”用海(二级用海方式)。待估海域总面积5.6528 hm2 (如图1所示)。评估设定开发程度为经填海造地形成陆域的未确权海域,实际开发程度为经填海造地形成陆域的未确权海域,设定海域使用年期为50年,海域价格不包含附属用海设施及海上构筑物。
图1. 待估海域宗海面积
本文数据来源主要有:海域基准价格的确定依据2013年3月1日发布实施的浙江省海域使用权基准价格成果;待估海域面积及界址的确定是依据野外实测数据,经过与海洋功能区划及国家海洋动态监测系统等比对后绘制、测算;还原利率采用安全利率加风险调整值法进行计算 [
海域基准价格是依据海域估价的原则、理论和方法,充分考虑海域的区位、周边社会经济发展水平、海域利用方式、人为活动对资源生态环境的影响、海域的预期收益和海域的利用政策等社会、经济和自然属性,按海域的质量、功能及其收益状况,综合评估确定的在正常海域利用条件下基准期日时各区片或各级别的特定用海类型在法定最高使用年期时的海域使用权平均价格。
本次评估设定海域使用类型为“工业用海”(一级类)中的“其他工业用海”(二级类),用海方式为“填海造地”用海(一级用海方式)中的“建设填海造地”用海(二级用海方式),评估基准日为2017年9月4日,因此,待估海域所属的海域基准价格涵义为:在评估基准日为2017年9月4日,现状利用条件下,申请用海年限50年的经围填形成土地的海域使用权平均价格。
待估海域使用类型为“工业用海”(一级类)中的“其他工业用海”(二级类),用海方式为“填海造地”用海(一级用海方式)中的“建设填海造地”用海(二级用海方式),根据浙江省海洋与渔业局2013年3月1日发布的《关于公布浙江省海域使用权基准价格的通知》,所处海域等别为四等,根据用海方式基准价格为建设填海造地用海119万元/ hm2 [
价格影响因素的选择参考《浙江省海域基准价核定规程》中“造地工程用海基准价核定指标表” [
根据基准价格系数修正法的评估公式,台州市2016-5工业用海1建设填海造地用海的海域价格计算公式为:
P = P j × ( 1 + ∑ i = 1 12 K i ) × K 13 × K 14 × K 15
式中:Pj——台州市2016-5工业用海1建设填海造地用海区片基准价格;
Ki——杭州湾新区建设填海造地用海价格影响因素的修正系数;
P——填海区域海域价格;
依据待估海域的影响因素修正情况表,经计算,待估海域使用权价格为:
P = 119 × ( 1 + 21.1 % ) × 1 × 1.0686 × 1.0 = 153.99 万 元 / hm 2
该价格为未经围填的裸海海域使用权的价格,待估海域已经围填形成土地,需再加上海域开发前需